有债未还

却将名下房产低价转让？

再度易手

案外人是否系善意取得？

今天

就让我们一起来聚焦一起

债权人撤销权纠纷案

案情回顾

2010年到2013年间，阿玲先后多次向阿香借款共计40万元。因阿玲未能按约定还款，2018年2月，阿香将其诉至厦门市湖里区人民法院，法院依法判令阿玲应返还阿香借款本金37万元及利息。

判决生效后，2018年6月，阿香向湖里法院申请执行。在执行过程中，阿香发现，早在2016年阿玲就将自己名下位于湖里区的一套约60平方米的房产以明显低于市场的价格（30万元）转让给阿敏，后该房屋变更登记至阿敏名下。2017年3月，阿敏又将该房屋出卖给案外人阿珍，现该房屋登记在阿珍名下。此外，2017年11月，阿玲又将其名下车位卖出。

阿香

阿玲和阿敏是亲戚，她一直都还住在那套房子里。她明知自己负债，还将名下房产以极低的价格转让，导致现在她没有任何财产可供执行，她这种逃避债务、积极减少财产的行为已经严重损害了我的合法权益。

阿玲未做答辩

阿敏未作陈述

这套房产我是262万元购买的，这是正常的市场交易价格。我只是通过中介购买了登记在阿敏名下的案涉房屋，我并不认识阿敏和阿玲，根本不清楚也无从得知她们之间的债权债务关系。即使阿敏和阿玲的买卖合同被撤销，我已经支付了合理对价、办理了过户手续，在购买房屋时并不存在恶意或恶意串通，属于善意取得。

阿珍

法院审理

湖里法院经审理认为，阿玲在明知对债权人阿香负有债务的前提下，以30万元对价将案涉房屋出售给阿敏，属于以明显不合理的低价转让财产的行为，该行为导致阿玲的责任财产不当减少，至今阿玲无法清偿对阿香负担的债务，侵害了债权人阿香的利益。阿敏根据交易当时交易地的市场行情，应当意识到该交易对价属于明显不合理的低价，极有可能损害到阿玲债权人的利益。据此，阿香请求撤销阿玲与阿敏签订的房屋买卖合同，有事实和法律依据，应予支持。阿香因在本案诉讼中以阿玲、阿敏为被申请人申请对案涉房屋采取保全措施而实际支出申请费2920元，该费用应由阿玲承担。

被撤销的合同自始没有法律约束力，因此，阿敏此后将案涉房屋卖给阿珍的行为属于无权处分。但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》规定，无权处分并不影响合同的效力。阿敏将案涉房屋转让给阿珍的行为虽构成无权处分，但阿珍受让案涉房屋符合《中华人民共和国物权法》关于善意取得制度的规定，应认定阿珍已取得案涉房屋的所有权。

法院判决

湖里法院一审判决撤销阿玲与阿敏签订的《存量房买卖合同》；阿玲应于本判决生效之日起五日内偿付阿香财产保全申请费2920元；驳回阿香的其他诉讼请求。

法官说法

善意取得如何认定

本案中，判定阿珍受让案涉房屋符合《中华人民共和国物权法》关于善意取得制度的规定，主要基于以下几点：

01

案涉房屋在阿敏与阿珍签订《房产买卖协议》时，权属登记在阿敏名下，具有相应的公信力，阿敏以自己的名义对案涉房屋实施了无权处分。

02

并无证据证明阿珍在受让案涉房屋时，主观上知道阿敏构成无权处分，且无证据证明阿珍对不知无权处分存在重大过失，应当推定阿珍受让案涉房屋之时为善意。

03

根据《房产买卖协议》约定，阿珍以263万元对价受让案涉房屋，此后阿珍实际支付了262万元，阿香对该价格与市场交易价格相当的事实不持异议，该对价并不存在“明显不合理低价”的情形，应当认定骆妙珍是以合理的对价取得案涉房屋。

04

根据阿珍提供的不动产权属登记证书证明，案涉房屋已变更登记到阿珍名下。

因阿玲阿敏二人恶意窜通

损害了阿香的合法利益

阿香可另行向阿敏主张损害赔偿责任