手机、家电“以旧换新”活动许多人都参与过，但住房“以旧换新”您愿意尝试吗？据机构统计，全国目前已有超过30个城市表态支持二手房“以旧换新”，10余个城市已落地推行相关政策。最近，省内的福州也官宣试点住房“以旧换新”，那么“以旧换新”到底怎么换？它能否有效满足改善性住房需求？新政落地对于房地产市场有什么影响？今天的新闻头条一起来关注探讨。

本周，在福州国企平台“福房通”的主导下，福州市启动住房“换新购”，本市的住房拆迁家庭，可以选择将手中的拆迁安置房源，置换主城区商品房，以较小的经济负担，住上更宽敞更舒适的新居。

“福房通”平台负责人表示，当前福州改善换房的需求潜力较大，据调研数据，目前福州的拆迁户已超30万户，进入2024年后，福州加速推进城中村改造，全年计划安排征迁项目159个，完成征迁攻坚1.4万户、313.4万平方米。这么大的体量如何进行转化，成为行业内关注的痛点和难点问题。经过调研和市场分析，平台整合了福州市区近30个国企一手商品房楼盘，用于拆迁户换购。拆迁户看中楼盘后，商定置换的回收拆迁（安商）房价格并签约，定向购买国企一手楼盘新房。这些国企一手楼盘既有榕发、建总、左海、建工、新榕等福州本地市属国企商品房，也有首开、国贸等外地国企商品房。不少福州市民表示，如果要换购，新房的位置、品质、周边配套等，都是重要的考量因素。

福州市民：得根据每个家庭的需求，有些可能是要改善，可能更多的是看这个小区的情况，配套是否OK。

福州市民：地段肯定要看，也不能太偏远，太偏远生活也不方便。有的小孩子还要读书的话，可能也会看一下，还有老人家就医之类的，不能太远。

据了解，本月初“福房通”以安商拆迁板块进行试点，后续将推出二手房进行试点。

相比福州目前只将“以旧换新”的范围确定在拆迁房，郑州市出台的以旧换新可适用范围就更广了，本月初，郑州发布《郑州市促进房产市场“卖旧买新 以旧换新”工作方案（试行）》，计划在今年内推动1万户居民成功进行二手房置换。

郑州为购房家庭提供了两种“以旧换新”模式，一种是由郑州城市发展集团有限公司介入，直接收购市民的二手房；另一种是享受政府政策支持，由市民自主在市场中买卖住房。以上两种模式均可享受减免契税30%的购房契税补贴政策。很快，郑州又出台细则明确了“以旧换新”的条件限制，例如二手房性质应为普通商品住房、房龄不超过15年等。如购房者选取由指定主体收购房屋的模式，其购买的新建商品房总价款还应不低于二手房收购总价款。

在流程方面，将由收购主体支付二手房全部购房款，其中二手房过户相关税费将直接支付至换房家庭，剩余房款则支付至换房家庭购买的新建商品住房开发企业。

【超30个城市支持住房“以旧换新” 你会出手吗？：各地推出多种模式支持住房“以旧换新”】

从全国范围看，2023年以来，已有超30个城市表态支持住房“以旧换新”，那么这些城市的“以旧换新”模式有何不同呢？接着来看。

梳理全国30多个城市发布的住房“以旧换新”模式，可以分为以下几种，一是房地产企业联合经纪机构对旧房优先推售，若在一定期限内售出旧房，则按流程购买新房，若旧房未售出则退还新房认购金，像杭州临江区、宁波、济南等城市就是采用这种模式。二是开发商或国资平台收购旧房，售房款用于购买指定新房项目，这种模式是今年以来商品房“以旧换新”的主流，在苏州相城区、郑州、连云港等地推行。三是对出售自有住房并购买新建商品住房的个人或家庭，地方政府给予部分购房补贴，也是地方进一步促进购房者“以旧换新”的重要举措，代表城市有盐城、苏州、沈阳等。

分析指出，观察商品房“以旧换新”政策背后的逻辑，一端是促进二手房出让，畅通旧房流通渠道；另一端是推动商品房去化，帮助房企消化新房库存。“卖一买一”间，既可满足改善性住房需求，也能在一定程度上缓解房企库存压力，进而重焕房地产市场活力。不过，从实际操作看，商品房“以旧换新”仍存在部分难点。中指研究院市场研究总监陈文静提出，“以旧换新”模式中的优先推售模式面临着二手房市场调整压力，不少城市二手房挂牌量仍处于高位，即便优先推介，置换群体想快速出手，还是需要在价格上给予一定让步。而在旧房收购模式中，新房区位、价格、配套资源等因素与购房者多数契合，才能达成‘以旧换新’的目的。总体看，住房“以旧换新”举措的确有利于畅通新旧房源流动，丰富保障房来源。长远看，还要结合降息降准等货币政策，让多项举措合力促进商品房“以旧换新”实现效果最大化。

此外，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，“要推动‘以旧换新’政策在更大范围内具备可操作性，可以积极发挥政府作用，让地方政府为买卖双方牵线搭桥，打造公信力强、透明度高的平台。开发商、二手房业主、房屋中介、房屋评估机构、金融机构等可以借助平台知悉真房源、真客户、真价格，以此更好地匹配供需，降低交易成本。同时再辅以税收、购房价格优惠等扶持，促进买卖双方达成交易。

【新闻观察：住房“以旧换新”将促进改善性住房需求释放】

今天来到演播室的是刘宁婕。2023年以来，已有超30城表态支持住房“以旧换新”，你认为这释放了什么样的信号呢？

没想到现在房子这么大的物件，也可以以旧换新了，这肯定是个好消息，很多人其实是想要改善自家的居住条件的，但买卖房子手续太复杂，买入卖出又担心不划算，所以很多人都只是停留在想这个阶段，无法付诸行动。近两年，很多地方针对住房的改善性需求出台了多方面的支持政策，比如下调存量房贷的利率、执行“认房不认贷”等等。但即使这样的好消息不断，一些城市仍然存在二手房卖不动，新房行情也不好，房地产市场整体疲软的情况。所以现在这么多城市开始探索住房“以旧换新”，也是希望能够通过房子的置换，来进一步激活房地产市场。根据《中国经济时报》的报道，目前住房改善性需求的占比是逐年提升的，尤其是在一二线城市。比如北京、天津，还有我们厦门的改善性需求都明显高于刚需。预计未来，会有更多城市加入到住房“以旧换新”的队伍中，探索和优化相关的政策，让住房的改善性需求得到充分的释放。

目前厦门还没有出台相关的政策，对此你怎么看？

“以旧换新”点燃了很多城市居民改善住房的热情。不过大家也不必相互去比较，好的房地产政策一定是 结合当地经济和房地产市场的实际情况，因地制宜，因城施策的，同时也需要加强监督管理，来确保政策落地的公正合理。所以我们也期待接下来能够听到更多房地产市场的好消息，让我们的房地产市场迈向更加健康、活跃的未来。