多地开启房产“以旧换新”

换房需要什么条件？鼓励购房“以旧换新”，对于释放改善性购房需求能起到多大作用？一起来看报道。

现场：目前有三个面积段，105（平方米）、130（平方米）和143（平方米），目前都是支持这个“换新购”的政策。

在江苏省苏州市高新区虹溪璟庭售楼处，销售经理正在向前来看房的市民介绍最新的“换新购”活动。据介绍，近日苏州正式启动住房“换新购”活动，全市有57个楼盘，7家经纪公司参与。“换新购”活动中，客户与经纪公司自主沟通并确认住房改善置换需求，签订“优先卖”二手房委托出售协议，再与房地产开发企业一同签订“换新购”三方协议。客户选好房，签订“放心买”购房协议，交纳新房意向金，就可以锁定房源。在3到6个月的周期里，经纪机构将一起助力旧房售出。

贝壳苏州客户发展总监 李沅桐：我们会把客户的二手房挂在我们的平台上，然后通过我们的一系列流程，让更多的客户看到他的这个房子，加速他的二手房会尽快地卖掉。

经纪公司在约定销售周期内售出旧房的，客户履约完成新房购买手续。如果经纪机构未在约定销售周期内售出旧房的，开发企业履约退款。这些举措真正做到了让买房者“放心买”，大大缩短购房决策周期。

苏州房地产行业协会执行副会长兼秘书长 张峰雨：主要是为了满足广大改善型居住消费者的需求，而且锁定房源以后，可以促进市场流动起来。

据不完全统计，从今年6月初以来，已经至少有青岛、济南、徐州、南京、南通、淄博、泰安、扬州、苏州、连云港、嘉兴海宁、宁波、丽水、绍兴越城、盐城及玉林这16地在积极推进房产“以旧换新”，试图解决老百姓卖不掉旧房、换不到新房的问题。这种由政府部门牵头，拉来房企、中介经纪以及购房者三方签订协议，政府部门从旁监管的做法，目前较为普遍。

多地开启房产“以旧换新”：对楼市活跃度有一定促进作用

在这一背景下，越来越多的城市开始寻找新房卖不出去的症结，并试图“对症下药”。鼓励房子“以旧换新”成为当下多地推广的手段。部分城市出台房产“以旧换新”政策也已有一段时间，实际效果如何？

目前来看，该政策对楼市活跃度有一定促进作用，多地已有实际成交案例。比如浙江宁波在10月中旬启动“换新购”活动后，10月16日至22日，宁波六区二手房成交1230套，环比上升15%，创今年下半年以来单周成交量新高；新房备案方面，环比上升了20%。

江苏扬州从9月份开始开展“以旧换新”试点，当地万科城市公司公开表示，该政策为市场带来了利好，满足了以置换为主的改善型客户需求，不少项目的到访量、成交量出现明显增长，增长率高达20%。

不过，也有部分城市房产中介机构的工作人员表示，政策刚出台前几天咨询的人比较多，基本上都是有改善性住房需求的客户，政策效果还有待观察。比如，在上海，虽然政府层面并未推广“以旧换新”，但是有房企自行与中介机构合作，通过让利“以旧换新”的购房者、延长付清首付的周期，来达到留住客户的目的。但整个流程做下来的成交案例并不多。

对于部分城市实施效果差，业内人士分析，主要是二手房难卖。首先，很多城市，尤其是三四线城市，新房库存特别多，如果不是有特别大的价差，买二手房的动力就不足。其次，现在二手房库存量过高、价格虚高、交易税费高以及房屋老旧质量差等因素，也都影响了买家的购买意愿，导致二手房市场流通不起来。

既然楼市置换链条在“卖旧”环节卡住了，那么由政府出面，让地方国资兜底收购一批二手房，能否盘活整个市场？目前也已有城市在进行这类探索。比如连云港在今年10月出台的《关于进一步促进住房消费活跃房地产市场的通知》中提到：由国企平台限期收购“卖旧”的房屋作为保障性住房或人才房使用，保障“换新”无后顾之忧。

江苏太仓市则提出：在市域范围内建筑面积小于144平方米的存量普通商品住房，如满足置换条件，可置换国企太仓市城市发展集团分批次推出的在售商品住房。

浙江绍兴市越城区提出，房企及社会相关机构一年内购买意向购房人存量房的，留区部分契税予以一定补贴。

对此，有业内人士表示，目前房地产市场急需解决供需错配的矛盾，政府加大保障性住房的投入力度，为低收入群体提供更优质的住房保障，此举值得赞赏。但由地方政府或国企直接回购，需要地方有极大的财力，大面积铺开或许不具备可行性。

【新闻观察1：“以旧换新”活动加快房产置换效率】

您对住房“以旧换新”怎么看？这对促进释放改善性住房需求有没有促进作用？目前大范围推广现不现实？

以旧换新（换新购）服务指的是房地产开发商或政府机构等通过收购、置换、补贴等方式，鼓励和帮助已有住房的居民卖旧换新。购房者可在开发商处认购并锁定房源，并由委托的房地产经纪机构出售旧房，若一定期限内旧房售出则按流程购买新房，若旧房未售出则退还新房认购金。推行购房以旧换新，鼓励购房者“卖一买一”，目的是以此盘活二手房和新房市场，加快房产的置换效率。2023年10月推出以来，在宁波等城市对释放改善性住房需求有一定促进：一是对购房者来说，可以帮助部分有切实置换需求的人快速卖房，也能提高购房意愿，盘活存量房产，提高市场交易量；二是对于开发商而言，以旧换新购房者提前签订新建商品住房认购协议提高了房屋销售的确定性，有助于降低房企销售压力。但以旧换新的对象是有旧房的市民，购房考虑的因素不仅是房屋新旧、面积大小，还会综合考虑经济条件、学校、医院条件、交通便利程度、文化丰富程度、以旧换新的政策支持程度等，所以还需要完善政策、流程、保障机制。

购房也有冷静期？武汉倡议推出“30天无理由退房”

为了促进房地产健康发展，各地还在继续频频放大招。近日，武汉推出，“30天无理由退房”的活动，就引发了大量的关注。“30天无理由退房”对购房者有什么好处？对开发商有哪些影响？我们继续来看。

近日，武汉市房地产开发协会官微发布消息，为了进一步保障购房者的权益，增强购房信心，武汉8个在售楼盘自愿参加“30天无理由退房”活动，承诺在11月28日至12月31日期间，正常认购并签署《30天无理由退房协议》的购房人，自认购之日起30日内可享受无理由退房服务1次。购房人提交无理由退房申请及相关资料后，由开发企业在约定时间内据实退还购房人已付的全部款项，且不收取任何违约金。

据了解，在此之前，退房难、退定金难，是武汉市房地产交易纠纷中的一个常见问题。这一活动目的是为了保障购房人的权益，增强购房信心，使得购房者在购买房产时能够更加理性地考虑自己的需求和经济能力，避免因冲动消费而造成的损失。同时，业内人士表示，30天无理由退房对开发商来说，可能是一把双刃剑。一方面它可以提升开发商的形象和信誉，吸引更多的购房者，增加销售量和市场份额，也可以促使开发商提高自己的产品质量和服务水平，但也可能给开发商带来一些挑战和压力。

【新闻观察2：“30天无理由退房”是市场趋势和消费需求的体现】

武汉这个“30天无理由退房”的活动，您怎么看？

购房冷静期是房地产销售的创新举措。对于购房者而言，有三个好处，一是增加了选择空间和时间。先下手为强。遇到有意愿的房屋先买再比较，选择最适合自己的房子。二是利于维权。可以近距离了解房屋情况，面对虚假宣传、欺诈、强制捆绑等，维护自己的合法权益。三是减少冲动性购房的后续风险。30天无理由退房对开发商来说，可能是一把双刃剑。一方面它可以提升开发商的形象和信誉，促使开发商提高房屋质量，避免出现质量问题和消费纠纷，降低风险和成本。但也可能带来退房率的不确定性，资金的流动性，库存的管理，市场的竞争，恶意退房行为等。对此，建议规范购房冷静期的规则，对购房者的退房行为、开发商的不合理竞争行为有所约束，维护房地产市场的秩序。