众所周知，去年以来，房价连连下跌。为了提振楼市，除了政府不断出台利好政策，银行、房地产商也是想尽了办法。前几天，广西南宁“住房按揭贷款年龄期限延长至80岁”的消息就一度冲上热搜，我们栏目此前对此做过报道。没想到这两天还出现了更猛的，南宁一楼盘“最长可贷至100岁”的海报迅速又掀起一波热潮。不仅如此，成都、上海、北京等城市近日也纷纷传出“最高可贷到90岁、95岁”的消息。风声之下，炒作之意也愈演愈烈。那么，如此高龄的房贷年龄期限究竟靠什么来实现？松绑房贷借款人年龄、延长还款周期，真的能提振住房消费市场吗？这背后是否又存在什么风险和隐患呢？来看报道。

2月15日晚间，一张房产公司制作的海报火出了圈，海报中宣称南宁合作银行住房按揭贷款年龄加贷款期限放宽，最长可贷至100岁，并要求子女作为共同借款人。随后相关银行表示，最长可贷至100岁信息不实，该行目前执行的业务是“合力贷”，该业务借款人“年龄+期限”可贷至70周岁，以共同借款人中年龄最小的购房者认定借款期限。目前，该房产公司已将广告信息撤下。

不仅是南宁，近期，杭州、宁波、上海、北京、成都等地也相继传来房贷年龄放松的消息。比如，北京地区有部分银行将借款人可贷“年龄+期限”放宽至80-85周岁。成都一些银行也将住房按揭贷款年龄期限延长至80周岁以上。银行解释，办理这种贷款需要子女担保。也就是说，如果贷款人在85周岁之前去世，将由其子女继续还贷款。杭州、上海等地则拓宽了购房群体范围，子女可以用父母的名义购房，降低了年轻人购房难度。

业内人士指出，这类放宽按揭贷款年龄期限的操作，背后其实是“接力贷”，即子女不符合限购限贷条件，但父母名下可能没有房产或者没有贷款的，父母作为申请人，也就是房贷的替身，帮助子女（或子女及其配偶）作为共同借款人，贷款购买住房。也就是说，“接力贷”绕开了房地产调控中的限购、限贷政策，使购房借款人年龄+贷款年限得以延长，实际上是以家族形式购房，几代人共同还贷。

中指研究院市场研究总监 陈文静 对购房者而言，延长最高贷款年龄期限为有购房需求的老年人提供了政策支持，降低了老年人的购房门槛，有助于该群体住房需求的释放，保障老年群体的住房需求。对银行而言，老年人群购房，儿女作为共同借款人或担保，有利于一定程度上降低贷款出现风险的概率。

不过，业内人士提醒，“接力贷”模式在市场低迷期影响不大，一旦市场升温，就会成为炒房的工具。

此外，业内人士还提醒，部分房地产商在营销过程中通过“百岁贷”来吸睛的做法不可取，房地产营销在涉及信贷领域时，要注意边界与底线。

【房贷年龄炒作风背后：从“堵”到“放” 银行态度悄然生变】

曾几何时，银行对房贷的态度多数还是以“控额”“限额”为主，近期则明显在增加房贷业务方面不断发力，像是下调首套房贷利率，以及眼下这被炒得火热的“百岁贷”。业内人士指出，这些都折射出银行、房地产商正在压力中谋求破局之道。我们继续来看。

2020年12月，央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，分类分档设置房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限。此后各地银行陆续出现贷款额度紧张，甚至“一贷难求”。

与之形成鲜明对比的是，近期银行“保额”房贷的举措不断，今年以来，多地密集出台政策，包括调低首套房贷利率、下调首付比例、带押过户、放宽“购房年龄+贷款期限”上限等等。据不完全统计，2023年开年首月，中国下调首套房贷利率下限的城市接近20个，其中不乏郑州、天津、沈阳、福州以及厦门等二线城市，部分城市甚至阶段性取消首套房贷利率下限。在房贷利率下调的背景下，银行一边是“劝退”提前还贷，防大量资产流出；另一边是“组合拳”支持房贷投放，这其中就包括延长最高贷款年龄期限。

中指研究院市场研究总监 陈文静 短期来看，延长最高贷款年龄期限的政策有望在更多城市出现，信贷端支持住房需求力度或将进一步增强，满足中老年人群合理住房需求。

在房贷频频登上热搜、引发社会性讨论的背后，是房地产市场的巨大变化。尽管去年下半年以来，房地产利好政策不断，但房地产市场仍在持续“探底”的过程中。经济学家任泽平指出，中国正在迎来房地产置业人群需求的长周期峰值，这是跟过去20年的最大不同，也是这一轮房地产市场调整更为剧烈的深层次原因。他表示，中国人口老龄化速度和规模前所未有，少子化加速到来，中国出生率持续下降，这导致购房需求持续减少。2013年以前，中国20～50岁置业人群的不断增加带来源源不断的购房需求；2014年以来，置业人群见顶后开始回落。

那么，2023年房地产市场政策端还将如何演变？专家预计，坚持“房住不炒”基调不变，供需两端政策均有继续优化空间，政策力度有望进一步加强。不过也有不少业内人士提醒，政策调整要慎重、精准。如果因为调控政策放松而导致房价大幅上涨，将进一步增加购房人负担，可能引发新的泡沫风险。

【新闻观察：房贷按揭年限持续延长 突显房企银行集体焦虑；坚持定位 房地产业正向新发展模式过渡】

最近有关住房贷款按揭期限年龄延长的消息，连续登上网络热搜，延长的期限好像没有最长，只有更长，对于这样的现象，你有怎样的观察？

首先从期限延长的积极因素来说，表面上确实是降低了中老人贷款购房的门槛，但是，从现实中分析，无论是中老年人真实购房的意愿、还是购房的体量来说，这样的政策利好到底会产生怎样的效果？其实都有待观察，而目前来看，市场的反应还不会太乐观。其实，围绕房地产市场金融政策调整，这一段时间以来，我们看到出现首付比例下调、贷款利率下降，再到贷款年限延长等各种调整，我想总体呈现出来的是一种宽松优化态势，那么，这背后也反映出，当下无论是房地产企业在销售压力方面、还是一些银行机构在吸收房贷业务方面都比较焦虑。那么这些刺激手段频出，我觉得很关键的一个前提，就是要做好风险控制，像是贷款年限延长，将子女捆绑为共同借款人，无形中已经转变为了接力贷，其中就可能会突破房产限购等政策，给市场带来潜在的风险，这一点是需要引起警惕的。

再一个，我们都知道房地产业对国计民生都影响重大，在当下的环境之下，房地产何去何从？整个社会都相当关注，其实大家从去年底召开的中央经济工作会议，特别是前天《求是》杂志发表的习近平总书记重要文章《当前经济工作的几个重大问题》中可以看到，当前，防范房地产业引发系统性风险被摆在了相当重要的位置，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位没有改变，同时明确提出要抓紧研究中长期治本之策，消除多年来“高负债、高杠杆、高周转”发展模式弊端，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。新发展模式，这是房地产业未来发展的轨道，最终新模式会带来怎样的变化，核心就是要真正回归到房住不炒这个定位上来，大家不要被一时的喧闹干扰了视线、影响了判断。