《住房租赁条例》公开征求意见：防范长租平台“爆雷”风险

　　近段时间，原名巢客的上海寓意长租平台陆续在上海、成都、杭州等多地“爆雷”，大量业主、房东和租客都蒙受了大额经济损失。近日，住建部就《住房租赁条例》面向社会公开征求意见，条例从租赁、出租和承租、租赁企业和经纪活动监管等多方面，对租赁市场的主体行为进行了规范和约束。这既是住房租赁领域首部条例性文件，也是对近期长租公寓频发“爆雷”事件的一个回应。

　　据广州市房地产租赁协会统计，今年因高进低出、长收短付等经营行为导致"爆雷"的长租公寓公司高达26家，其中包括巢客公司、易居名舍、我乐公寓、沃客公寓、铃铛公寓等。据监管部门介绍，这与其大规模扩张和采取“高进低出”“长收短付”的模式密切相关。对此，条例规定，住房租赁企业存在“长收短付”“高进低出”等高风险经营行为的，房产管理等部门应当将其列入经营异常名录，加强对租金、押金使用等经营情况的监管。直辖市、设区的市级人民政府可以建立住房租赁资金监管制度，将租金、押金等纳入监管。

　　住建部相关工作负责人表示，以往很多企业进入住房租赁市场没有门槛，几乎没有成本投入。同时，很多住房租赁企业还在各地开设分支机构，因其经营分散也不利于地方监管部门掌握其整体情况。本次条例明确了建立住房租赁企业登记制度，设置了行业准入门槛，加强了监管。

　　针对近年来常见的“租金贷”陷阱，《条例》特别明确，住房租赁企业及其从业人员不得违规提供金融产品和服务、利用租户或者房东名义套取信贷资金、克扣或者延迟返还租金押金。住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求租户使用住房租金贷款，不得以租金优惠等名义诱导租户使用住房租金贷款，不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容。对于社会关注的发布虚假房源、泄露或者不当使用客户信息等问题，《条例》当中也明确了包括责令停止营业甚至罚款等处罚措施。

　　长期以来，不少房东和住房租赁企业都存在破坏承重墙违规改造房屋，以及将地下室等非居住空间用于出租的行为。条例对此也作出规定，出租的住房应符合建筑、消防等方面的标准和要求，并具备供水、供电等必要的生活条件；出租住房的室内装修应当符合国家有关标准，不得危及承租人的人身健康。如果违规出租此类房源，最高可对个人处1万元以上5万元以下的罚款，对单位处10万元以上50万元以下的罚款。值得一提的是，本次条例还明确，未经承租人同意，出租人不得擅自进入租赁住房。

　　此外，条例规定，住房租赁企业等市场主体在从事住房租赁有关经营活动时，应当遵守《中华人民共和国反垄断法》《中华人民共和国反不正当竞争法》等的有关规定，禁止哄抬租金、捆绑消费等扰乱市场秩序的行为；房地产经纪机构及其从业人员不得有“赚取租金差价”的行为。同时，各地政府也应当建立住房租赁指导价格发布制度，定期公布不同区域、不同类型租赁住房的市场租金水平信息。对于租金上涨过快的，可以采取必要措施稳定租金水平。此外，《条例》还提到，国家鼓励住房租赁企业与承租人签订租赁期限为3年以上的住房租赁合同。

　　新闻链接：长租公寓“爆雷” 多地发布风险提示和监管新政

　　面对多地长租公寓“爆雷”“跑路”的情况，近期，全国多地行业主管部门在发布风险提示的同时，也陆续发布了住房租赁资金监管新政。

　　9月11日，成都市发布租赁资金监管新规，要求住房租赁企业开立全市唯一的资金监管账户，对于支付租金周期超过3个月的，应将收取的租金、押金和利用“租金贷”获得的资金存入监管账户。业内人士认为，通过设立监管账户，对企业的资金使用用途进行监督，避免企业因“长收短付”经营而形成的资金池以及违规挪用资金用作非经营用途的行为，保护房东和租客的权益。这可以理解为是租赁租金“支付宝”模式的建立，具有示范效应，预计后续也会成为长租公寓领域较多的一个创新点。在此之前，成都市住建局已经发布了住房租赁风险提示，并开展住房租赁企业专项排查工作。

　　今年9月1日，上海、广州行业主管部门也发布了《住房租赁市场风险提示》，提醒房东和租客要警惕公司“高进低出、长收短付”等经营风险，防范“租金贷”风险，加强风险防范，避免经济损失。

　　除了发布住房租赁风险提示、开展住房租赁企业风险排查工作外，西安、杭州等地也在此前发布了住房租赁资金监管新规。其中，西安住房租赁资金监管新规要求，从10月1日起，租金需进入专用账号监管。杭州住房租赁资金监管新规要求，8月31日起，住房租赁企业向房屋委托出租人支付的租金以及向房屋承租人收缴的租金、押金和利用“租金贷”获得的资金等租赁资金均应缴入租赁资金专用存款账户管理。9月30日前，“托管式”住房租赁企业对2020年新增委托房源，应将对应房源的风险防控金缴交到位；对存量委托房源，应缴交风险防控金30%，剩余风险防控金缴纳时间按规定顺延执行。

　　【新闻观察：从《条例》征询意见看行业创新】

　　《住房租赁条例》公开征求意见，包括长租公寓爆雷等情况是非常地引人注意。那么对此怎么看的呢？

　　任何金融创新都需要健康发展。表面上看，这是一个简单的出租房屋的过程，但实际上，当这个过程被包装成了一个金融产品之后，事情的性质就改变了。金融创新可能带来新的经济模式，带来多赢的局面，但缺乏健康监管的所谓创新就像是野蛮生长，结出来的果子可能是金果子也可能是恶果子。我们所需要的是监管的实施跟进。

　　理性看待行业模式创新。当然我们讨论过这种对产品属性变化的监管之后，我们出台条例，这并非是要扼杀创新，而是要为创新保驾护航。未来创新可能会出现在更多的传统模式上，资本的影子也会在各个可能创造新的盈利空间的地方着力。我们不应该排斥这种创新，而是应该用一种开放的观念来看待传统行业的模式创新。我们需要做的是规避漏洞，鼓励创新，多方收益。最重要的，是要让老百姓受益。